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Um eine geeignete Baufinanzierung abzuschließen gehören einige Faktoren dazu, die Sie beachten sollten. Ein Kredit hat viele Eigenschaften, die sie in der Folgenden Auflistung kennenlernen werden:

Kredite mit einer gleichbleibenden Rate nennen sich Annuitätendarlehen. Die zu zahlende Rate setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen, wobei sich der Zinsanteil über die Zeit der Zahlung verringert und sich der Tilgungsanteil dagegen stetig erhöht.

Beim Eigenkapital handelt es sich um das tatsächlich verfügbare Vermögen Ihres Haushaltes (Bsp.: Guthaben auf Giro- und Tagesgeldkonto oder einem Bausparvertrag). Es zählen aber auch Vermögenswerte wie Guthaben in einer Lebensversicherung oder einem Fondsdepot dazu.

Eigenleistungen, also handwerkliche Leistungen bei einem Neubau oder einer Sanierung, können den Gesamtkosten gegen gerechnet werden und mindern somit die Finanzierungssumme. Meist handelt es sich hierbei um einfachere handwerkliche Leistungen wie Maler- oder Bodenbelags-Arbeiten.
Kosten für Material hingegen fallen in zu finanzierenden Gesamtkosten.

Hierbei handelt es sich um den Zeitraum, in dem der Zinssatz unveränderlich für einen Kredit gültig bleibt. Die Dauer der Zinsbindung wird bei einer Finanzierungsbeantragung mit dem Kreditinstitut verhandelt und im Darlehensvertrag festgeschrieben.

Ein variabler Zinssatz passt sich den Entwicklungen der Zinsen am Kapitalmarkt an. Er kann somit Quartalsweise Schwankungen unterliegen und ist nicht mit einer Zinsbindungsdauer versehen.
Für kleinere Darlehensanteile, die man z.B. in kürzester Zeit zurückführen möchte, kann ein variabler Zins interessant sein.

Der Nominalzins definiert die reellen Kreditkosten bei einer Baufinanzierung. Im Darlehensvertrag werden der Nominalzins und die jeweilige Zinsbindung festgeschrieben. Die höhe des Nominalzinses, ist neben dem Tilgungssatz, primär zur Ermittlung der Darlehensrate wichtig. Je höher der nominale Darlehenszins, desto höher die Darlehensrate.

Der Effektivzins ermittelt die Gesamtkosten für eine Kreditaufnahme.
Um den Effektivzinssatz zu ermitteln, werden mehrere Faktoren bei der Kreditaufnahme berücksichtigt. Zu den Faktoren zählen beispielsweise die Zinsbindung, die jeweiligen Tilgungsmodalitäten, aber auch weitere Kosten wie z.B. für eine Grundschuldbestellung werden hier mit herangezogen.

Hierbei handelt es sich um Zinsen, die von einem Kreditinstitut erhoben werden, wenn es zwischen dem angenommenen Auszahlungstermin und der tatsächlichen Auszahlung des Darlehensbetrages zu zeitlichen Verschiebungen kommt. Allerdings kann man bei einer Baufinanzierung einen bestimmten Zeitraum festlegen (Bereitstellungszinsfreie Zeit), in dem der Darlehensbetrag zur Verfügung bereitsteht und abgerufen werden kann.

Bsp.: Neubau eines Hauses. Hier werden Rechnungen von Baufirmen nach Baufortschritt bezahlt. Für die festgesetzte Bauzeit kann eine Bereitstellungszinsfreie Zeit mit dem Kreditinstitut vereinbart werden.

Ein Kreditnehmer kann über die vereinbarten Kredittilgungen und Zinszahlungen hinaus Sondertilgungen tätigen. Diese wirken sich positiv auf die Restschuld aus und können somit die Gesamtkosten und die Gesamtlaufzeit mindern. Die Höhe und Häufigkeit der Sondertilgung ist im Darlehensvertrag vereinbart.

Im Falle einer Baufinanzierung wird vom Kreditinstitut für die Immobilie ein Wert ermittelt (Beleihungswert), der im Verhältnis zum Kaufpreis oder den Baukosten einer Immobilie steht. Die ermittelte Finanzierungssumme wird dem Beleihungswert prozentual ins Verhältnis gesetzt, je besser dieser Wert, desto besser die jeweilige Zinskondition.

Vor dem Ablauf der vereinbarten Zinsbindung, in einer Baufinanzierung, ist es Ratsam sich rechtzeitig um eine passende Anschlussfinanzierung zu erkundigen. Auch hier lohnt sich der Vergleich und somit das Gespräch mit Ihrem Finanzierungsvermittler. Denn wie schon bei der Erstfinanzierung werden die Konditionen neu verhandelt und dabei kann es von Kreditinstitut zu Kreditinstitut große Unterschiede geben.

Ein Tipp, auch bei Zinsbindungen, länger als 10 Jahre, haben Sie vom Gesetzgeber nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht. Sollten die Zinskonditionen in dieser Zeit günstig sein, kann sich eine Vorzeitige Anschlussfinanzierung lohnen, auch bei Zinsbindungen von 15 Jahren und länger.

Für die Abzahlung eines Kredits wird im Normalfall eine Zinsbindung festgelegt. Sobald diese ausläuft, kann sich der Kreditnehmer schon frühzeitig um eine geeignete Anschlussfinanzierung kümmern. Um sich die aktuell niedrigen Zinsen zu sichern, können die Kreditnehmer bereits bis zu fünf Jahre vor Auslauf der Zinsbindung ein sogenanntes Forwarddarlehen abschließen.

Eine Prolongation tritt dann ein, wenn die Zinsbindung eines Kredites ausläuft und die Konditionen mit der finanzierenden Bank neu vereinbart werden. Auch hier kann Ihnen ihr Finanzierungsvermittler zur Seite stehen und prüfen ob eine eventuelle Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut in Frage kommt. Denn nicht selten sind auch hier günstigere Konditionen verhandelbar, was am Ende viel Geld sparen kann.

Ein Kreditinstitut kalkuliert mit den Zinsen, die ein Kreditnehmer meist monatlich für seinen Kredit, für die vereinbarte Zinsbindung, in seiner Rate bezahlt. Sofern ein Schuldner seine Darlehen jedoch früher als im Darlehensvertrag vereinbart zurückzahlen möchte, entsteht für den Gläubiger, also das Kreditinstitut, ein Zinsschaden.

Dieser Zinsschaden errechnet sich aus dem aktuellen Zinsniveau, der offenen Verbindlichkeiten und der noch verbleibenden Zinsbindung. Dies ist jedoch im Einzelfall mit dem Kreditinstitut zu betrachten.

In einem Grundbuch werden die Rechtsverhältnisse einer Immobilie oder eines Grundstücks geregelt. Das Grundbuch ist in unterschiedliche Abschnitte unterteilt, die folgendermaßen lauten:

Aufschrift:                              Bezeichnung des als Grundbuchamt zuständigen Amtsgerichtes, Angabe von Band und Blatt

Bestandsverzeichnis:         Lage und Größe des Grundstücks entsprechend der Bezeichnung

Erste Abteilung:                  Eigentumsverhältnisse

Zweite Abteilung:                Beschränkungen, Baulasten, Wegerechte, Nießbrauch (sofern vorhanden)

Dritte Abteilung:                  Finanzielle Belastungen: Beispielsweise bei Kreditfinanzierung

In der zweiten Abteilung des Grundbuchs wird eine Auflassung im Rahmen eines Immobilienerwerbs bereits vorgemerkt. Dies wird praktiziert, da der Prozess der Eigentumsübertragung in der ersten Abteilung des Grundbuchs sehr lange dauern kann. Man kann dies auch als Schutz für den Käufer betrachten.

Im Falle der Finanzierung einer Immobilie über Kreditinstitute wird meist der Darlehensbetrag als Sicherheit für eine Baufinanzierung in der dritten Abteilung des Grundbuchs als Grundschuld eingetragen.
Dies wird praktiziert, damit das Kreditunternehmen im Falle einer Zwangsvollstreckung über die Immobilie als Sicherheit verfügen kann.